Il referendum popolare sulla socializzazione dei grandi gruppi abitativi a Berlino ha ottenuto oltre un milione di voti nel settembre 2021. Tre anni dopo, non c'è traccia dell'attuazione. Un'analisi attuale esamina i blocchi politici e mostra gli effetti della mancata implementazione sul mercato degli affitti della capitale.

Referendum popolare con risultato chiaro

Il 26 settembre 2021, il 59,1% degli elettori berlinesi ha votato a favore dell'esproprio di società abitative con più di 3.000 abitazioni. Deutsche Wohnen e altri grandi gruppi dovevano essere socializzati. Il referendum non era legalmente vincolante, ma ha obbligato il Senato politicamente ad agire. In concreto, circa 240.000 abitazioni sarebbero dovute passare alla proprietà pubblica.

L'iniziativa "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" ha argomentato con l'aumento degli affitti e lo spostamento della popolazione. Negli anni precedenti il referendum, gli affitti offerti a Berlino erano talvolta raddoppiati. I grandi gruppi abitativi erano sospettati di massimizzare i profitti attraverso aumenti aggressivi degli affitti e misure di modernizzazione a scapito degli inquilini. Il referendum doveva contrastare questo trend.

Blocchi politici dal 2021

Dopo il successo elettorale, il Senato composto da SPD, Verdi e Die Linke ha istituito una commissione di esperti. Questa doveva verificare la fattibilità legale e i costi della socializzazione. La commissione ha presentato il suo rapporto nel giugno 2023, due anni dopo il referendum. Il parere ha concluso che una socializzazione secondo l'articolo 15 della Costituzione tedesca fosse in linea di principio possibile, ma ha riscontrato ostacoli legali significativi.

La commissione ha quantificato i costi dei pagamenti di compensazione tra 29 e 36 miliardi di euro. Questa somma supera il bilancio dello stato di Berlino molte volte. La città dovrebbe indebitarsi corrispondentemente o sviluppare modelli di finanziamento alternativi. L'SPD ha utilizzato questi numeri per avvertire contro l'implementazione. Dopo le elezioni della Camera dei deputati nel 2023, si è formata una nuova coalizione tra CDU e SPD, che ha definitivamente congelato il referendum.

Dibattito costituzionale

Al centro della controversia giuridica c'è l'articolo 15 della Costituzione tedesca. Questo consente la socializzazione della terra e del suolo contro il compenso. La norma non è mai stata applicata dall'esistenza della Repubblica federale. I giuristi non sono d'accordo se i piani di Berlino sarebbero costituzionalmente conformi. I critici si riferiscono alla protezione della proprietà secondo l'articolo 14 della Costituzione e si aspettano procedimenti giudiziari che durino anni.

I sostenitori sostengono che l'articolo 15 è stato volutamente ancorato nella Costituzione come strumento contro la formazione di monopoli. A loro avviso, la concentrazione della proprietà abitativa presso pochi gruppi giustifica l'applicazione. In realtà, il solo gruppo Vonovia, di cui Deutsche Wohnen fa parte dal 2022, possiede circa 165.000 abitazioni a Berlino. Questo corrisponde a circa il 9% del patrimonio residenziale in affitto totale della capitale.

Impatti sul mercato abitativo berlinese

Mentre il dibattito politico continua, il mercato abitativo continua a cambiare. Gli affitti a Berlino sono aumentati in media dal 2021 al 2024 del 12-15 percento, a seconda del distretto. Il freno ai prezzi degli affitti ha solo effetti limitati. Allo stesso tempo, le nuove costruzioni sono diminuite notevolmente. Nel 2023, a Berlino sono state completate solo 12.000 abitazioni, il 30 percento in meno rispetto all'anno precedente.

La mancata attuazione del referendum ha effetti paradossali. I grandi gruppi abitativi investono appena a Berlino perché calcolano rischi normativi. Allo stesso tempo, mancano fondi pubblici per la costruzione di edilizia abitativa sociale, perché la città non vuole concentrare il suo potere di investimento sull'acquisto di patrimoni privati. Il risultato è un deficit di offerta che alimenta ulteriormente l'aumento dei prezzi degli affitti.

Strategie dei gruppi abitativi

Deutsche Wohnen e altre società colpite hanno adattato la loro strategia a Berlino. Vonovia ha annunciato nel 2023 di non espandere ulteriormente il patrimonio berlinese. Invece, il gruppo si concentra su altre aree metropolitane. Gli investimenti di modernizzazione a Berlino sono stati ridotti. Ciò porta a lungo termine a un accumulo di lavori di manutenzione arretrati che pregiudica la qualità abitativa e minaccia gli obiettivi energetici.

Le società abitative più piccole con patrimoni appena al di sotto del limite di 3.000 abitazioni traggono in parte vantaggio dall'incertezza. Possono acquisire portafogli che i gruppi più grandi eliminano. Ciò porta a una frammentazione del mercato, ma rende difficili le strategie di modernizzazione su scala cittadina e gli obiettivi di sostenibilità.

Approcci alternativi per la soluzione

Vista la situazione di stallo, gli esperti discutono di alternative alla socializzazione. Un modello è il riacquisto graduale di abitazioni da parte di società di proprietà dello stato. Le società immobiliari pubbliche Degewo, Gewobag e altre potrebbero acquisire selettivamente patrimoni. Ciò sarebbe legalmente incontestabile, ma costa anche miliardi e richiede decenni.

Un secondo approccio si basa su una regolamentazione più rigorosa invece dell'esproprio. Massimali agli affitti, limitazioni più rigorose agli aumenti di modernizzazione e diritti di prelazione potrebbero ridurre le aspettative di profitto dei proprietari privati senza interferire con i diritti di proprietà. Vienna viene spesso citata come esempio: lì il 60 percento delle abitazioni appartiene alla città o a cooperative senza scopo di lucro. Gli affitti sono significativamente inferiori ai livelli berlinesi. Tuttavia, questo sistema è stato costruito nel corso di decenni e non può essere copiato a breve termine.

Ruolo della politica federale

Il dibattito berlinese ha ripercussioni nazionali. Altre città con mercati abitativi tesi osservano da vicino gli sviluppi. Amburgo, Monaco di Baviera e Colonia affrontano problemi simili con aumenti dei prezzi degli affitti e carenza di abitazioni. Un'implementazione riuscita del referendum berlinese potrebbe trovare imitatori. Il fallimento, invece, rafforza la posizione di coloro che puntano su nuove costruzioni e soluzioni di mercato.

Il governo federale finora non ha assunto una posizione chiara. Il ministero dell'Edilizia sotto la guida dell'SPD ha segnalato comprensione per le preoccupazioni berlinesi, ma ha avvertito dei rischi costituzionali. L'FDP rifiuta categoricamente gli espropri. Questo blocco a livello federale rende ulteriormente difficile una soluzione, poiché Berlino potrebbe aver bisogno di modifiche alle leggi federali per l'attuazione.

Conseguenze sociali della mancata attuazione

La mancata attuazione del referendum danneggia la fiducia nella democrazia diretta. Oltre un milione di berlinesi aveva partecipato e votato a favore della socializzazione. Il fatto che la politica ignori di fatto questo mandato tre anni dopo genera frustrazione. I sondaggi mostrano che il 67 percento dei berlinesi è insoddisfatto della politica abitativa del Senato.

L'iniziativa "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" ha annunciato azioni legali. Sta valutando un ricorso costituzionale per far valere l'obbligo di attuazione. Parallamente continua a organizzare proteste e consulenze per gli inquilini. Il movimento si è professionalizzato e si sta mettendo in rete a livello nazionale con iniziative di inquilini. La questione abitativa rimane quindi un tema politico centrale a Berlino.

Prospettive e proiezioni

Un'attuazione del referendum nella sua forma originaria è improbabile sotto l'attuale governo. La CDU rifiuta gli espropri, l'SPD è divisa. Solo dopo le prossime elezioni della Camera dei deputati nel 2026 potrebbe cambiare la costellazione politica. Fino ad allora, il mercato degli affitti berlinese rimarrà sotto pressione.

Più realistiche sono le soluzioni di compromesso. Un obbligo per i grandi proprietari di investire nel risanamento energetico, nella costruzione di edilizia abitativa sociale o nel fissaggio dei prezzi degli affitti potrebbe trovare maggioranze politiche. Anche i modelli senza scopo di lucro, in cui i gruppi abitativi rinunciano alla massimizzazione dei profitti in cambio di vantaggi fiscali, vengono discussi. Se questi modelli soddisfino le aspettative dei sostenitori del referendum è discutibile.

Il blocco berlinese mostra i limiti fondamentali della democrazia diretta in Germania. I referendum possono riflettere umori, ma non risolvere questioni giuridiche e finanziarie complesse. La questione abitativa richiede strategie a lungo termine che vanno oltre i periodi legislativi. Se Berlino trova qui una strada, ciò decide non solo sul futuro del mercato degli affitti nella capitale, ma plasma il dibattito sulla politica abitativa in tutta la Germania.